Колко още ще паднат цените на имотите в София?
23 Юли 2009
В медиите редовно се появяват изявления на експерти, според които цените на имотите са стигнали дъното. Ако се проследят публикациите от Нова година насам, излиза, че до момента те са стигали не един, а няколко пъти дъното. Из цялата страна стърчат незавършени сгради, чиято съдба още не е ясна. Банките вече продават жилища на неизрядни длъжници.
Имотите в столицата от край време са сред най-скъпите в страната. Цените им непрекъснато растяха, като в един момент някои от тях достигнаха нивата на имоти в Мадрид и Рим. От около половин година насам обаче цените вървят надолу. От различни агенции за недвижими имоти признават за спад на цените между 10-15% и 30-38% за различните райони на София. В медиите се появиха публикации за сделка прецедент в „Люлин”, където за пръв път продажната цена пада под 500 евро за квадратен метър. В центъра на столицата и квартали като „Иван Вазов” и „Лозенец” поевтиняването е най-слабо. В по-крайните квартали като „Дружба”, „Люлин”, „Хаджи Димитър” и т. н. обаче цените са намалели драстично.
Колко по ниски са реалните цени от офертите?
Но никой не знае реалните цени, на които се правят сделките. На повърхността се виждат само офертните цени, а сделки се сключват с отстъпки от тях, които варират в големи граници според случая. Според справка в най-големия сайт за обяви за недвижими имоти – imot.bg квадратният метър в столицата струва средно 987 евро (според офертите). Апартамент в центъра струва средно 1425 евро на квадратен метър. За същия апартамент в „Дружба” средната цена е 724 евро на квадрат*.
Статистиката от подобни сайтове обаче завишава цените. „Реалната статистика, която трудно може да се извади, е на истинските сделки – казва Петър Славчев, директор на Къща за управление на недвижима собственост „Лобис” - Нито може да се извади като статистика от нотариусите, първо, защото е все пак конфиденциална информация, и второ - много голяма част от сделките се правят върху данъчната оценка (б. а. - тоест не се вписва реално платената сума, а тази по направената данъчна оценка, която е по-малка и така се плащат по-ниски данъци и такси), което не е реалната пазарна цена. Ако има статистика – тя е само в агенциите за недвижими имоти – тоест по реално направените сделки. Тази информация обаче също никъде не излиза”.
„Цените в София бяха нереално високи – казва Петър Славчев. - Особено на панелните жилища, едроплощния кофраж, които общо взето са краен брой – те са построени и ние само преразпределяме. Логично, този тип жилища поевтиняват най-осезаемо. От друга страна при новото строителство има голям резерв цените да падат още.”
Ако един квадратен метър струва на инвеститора или строителя 500 евро, а той продава за 900, има резерв от 400 евро, в рамките на които може да пада цената (б. р. - в много случаи квадратния метър струва на инвеститора дори около 350 евро). Ако инвеститорът работи със собствени средства, най-вероятно ще изчака възможност за реализиране на по-голяма печалба. Ако обаче е притиснат от кредити и не разполага с друг ресурс, ще бъде принуден да продава на по-ниска цена.
„Затова считам, че строителите могат да свиват все още и цените да намаляват, докато дойде пределът на една нормална печалба. В случая може би ще стане едно регулиране покрай тази криза. Поради това, че вече има много произведена строителна продукция, и ако търсенето спадне, ще има свръх производство, и тогава ще могат да намаляват цените”, обяснява Славчев.
Цените са били не изкуствено, а естествено завишени, сега пазарът се нормализира
„Това, което се случва на пазара в момента, е различно от това, което се случваше през януари – казва Даниела Сиракова, управител на Агенция за недвижими имоти „ImmoBan”. - В никакъв случай не е пазарът от миналата година, февруари или март, но нещата вече малко се успокоиха, и купувачите, и продавачите… Стана ясно, че нищо кой знае колко фатално няма да се случи, нито в едната, нито в другата посока. И според нас лека полека нещата започват да се нормализират - не да излизаме от кризата, но да се нормализира пазарът на имоти”.
На въпрос дали цените в София не са били изкуствено завишавани, Даниела Терзиева от същата агенция дава отрицателен отговор. „За мен такова понятие няма – убедена е тя - То не е изкуствено, а естествено, по простата причина, че на тези цени се случваха сделки. Търси се, купува се, цените вървят нагоре. Спира да се търси, предлагането надвишава търсенето, цените се връщат назад”.
От ImmoBan са категорични също, че агенциите за недвижими имоти не правят опити да задържат високите нива на цените. „Няма агенция за недвижими имоти, която да вдигне цената. Това е една митология. Ние продаваме на цените, които определят собствениците или ни подават инвеститорите или строителите. Нашият интерес е този имот, който предлагаме, не само да си го предлагаме, а той да бъде продаден”, казва Даниела Сиракова.
За Коледа до 500 евро на квадрат?
Б. И., експерт в недвижимите имоти, пожелал анонимност, казва: “Твърдото дъно е около равнището на производствените разходи на инвеститора, който продава апартаментите в сградата, плюс минимална печалба за него. Цените на новото строителство естествено влияят и на цените на старото и в София те са близки. В световната практика печалбите в строителния бранш се движат около 15-30% (разбира се извън случаите на спекула с терени и имоти, които могат рязко да поскъпнат от различни фактори). В България най-често инвеститорът, дори сега, в кризата, калкулира печалби между 50% и 150%. Но повечето няма да издържат. Банките ще им вземат имотите за дълговете.
При криза цените ще слязат и под твърдото дъно. В момента в САЩ например, банките продават имоти на загуба, което дърпа цените на пазара още надолу. Според някои статистики в София в момента има около 5 млн. кв. метра незавършено строителство, над 2 млн. кв. м са в почти завършен вид. Предлагането е много повече от търсенето. Банките дават трудно кредити и то не на стойността на целия имот, а на част от него. Лихвите са непосилни. Хора губят работата си, намаляват заплати и бизнесът закъсва, заради световната криза. Доходите натискат допълнително надолу цените на наеми и жилища. Банките ще се напълнят тепърва с имоти, които хората не могат да изплащат. Цените неминуемо ще падат още. Към Коледа можем да очакваме сделки на цени около 500 евро на кв. м в София. Офертите в периферните квартали ще паднат до около 600 евро на кв. м и към 1000-1100 евро на кв. м в по-престижните квартали.”
Ако се потвърдят тези думи, то дъното тепърва предстои. Но повечето експерти пред медиите говорят друго. Те няколко пъти досега обявиха, че е стигнато дъното на цените:
18 Март 2009 Брокери: Пазарът на имоти достигна дъното
Пазарът на недвижими имоти вече е стигнал дъното в общ план и ще стои на него продължително време, съобщи управителят на агенцията за недвижими имоти “Явлена” Страхил Иванов, който изнесе лекция през студенти от УНСС в сряда. Според него има потенциал за спад от 5-10% на цените, но само при някои имоти. Като цяло обаче сега е моментът за покупки, тъй като могат да се договорят много добри сделки. Подобна теза застъпват и повечето големи агенции за недвижими имоти.
в. “Дневник”
22 април 2009 г. Цените на добрите имоти удариха дъното
Цените на качествените имоти са стигнали дъното и няма да паднат. Клиентите трябва да търсят изгодната, което не винаги е най-ниската цена. Това заяви Пламен Мирянов, председател на управителния съвет на “Артекс Инженеринг” на пресконференция. (б. р. - фирмата е инвеститор и голям продавач на имоти в София)
Цитирано от Dir.bg, “Блиц” и др.
10 май 2009 г. Пазарът на имоти стигнал дъното, но се съживява
Пазарът на недвижими имоти вече достига дъното и през последните няколко седмици се забелязват признаци за неговото съживяване, каза председателят на Националното сдружение “Недвижими имоти” Лъчезар Искров. Според Искров съществуването на кризата в България е най-вече по слухове, а не толкова действително - в реалния сектор.
Цитирано от Dir.bg и др.
28 май 2009 г. Експерти: Стигнахме дъното при имотите, корекция ще има само на надценените
Пазарът на жилищни имоти в страната дава признаци на съживяване – нарастват интересът и активността на потенциалните купувачи, цените през последните месеци се задържат без понижение, а в бъдеще корекция в посока надолу може да се очаква само при надцените имоти. Така накратко виждат ситуацията на пазара в момента представители на строителни компании и агенции за имоти, взели участие в пресконференция днес.
investor.bg
16 юли 2009 г. Цените няма къде да падат
На вчерашната пресконференция на “Адрес” (б. р. - агенция за недвижими имоти) бе казано, че цените нямало накъде да падат, защото строителите работели с надценка „само” от 300 евро над себестойността, която била 350-400 евро на квадрат.
profit.bg
Прави впечатление, че български експерти по недвижими имоти постоянно информират, че е стигнато дъното, докато цените продължават да падат. Това издава, че те са заинтересовани цените да останат високи. Чуждите анализатори обаче откровено предричат още спад на цените:
15 юни 2009 г. Чужди експерти: Цените на имотите ще падат през следващите години
Цените на недвижими имоти в Европа ще паднат с 30 до 40 процента през следващите години, показва анализ на водещата американска агенция за икономически анализ RGE Monitor. Причината за очаквания спад е икономическата криза, която замрази кредитирането.
Според данните на RGE Monitor пазарите на имоти в Източна Европа са сред най-засегнатите. Агенцията цитира данни на Citigroup, според които до 2010 г. цените на имоти в повечето европейски държави ще паднат с около 10-15 процента. Тази тенденция ще продължи и след това, като общият спад ще достигне 20 до 30 процента през следващите 4-5 години.Европа още не е видяла дъното на кризата на пазара на недвижими имоти, смятат анализаторите.
Цитирано от “Дойче веле”
Ето още един цитат от сайта imotenbalon.com, който показва, че дъното в България може би е още далеч:
В Латвия средните цени паднаха три пъти
Друг пазар на недвижими имоти, по близък до нас е Латвия. Цените в столицата Рига падат от средата на 2007 година, като от максимума си от 1600 евро на кв. м през 2007 са достигнали до 570 евро на кв. м през май 2009.
 |
|
----------- Админ: Кирилица! Четете! !!! :)
Българино не бързай да купуваш НИ!Засега картелното споразумение на строителите и агенциите за НИ,държат високи цени.Но,идва ПАНИКАТА,картела ще рухне и всеки ще започне да се спасява сам и тогава не 350 евро ,ами и за 350 лева на квадрат ще се молят да им дадем!Българино,не бързай!!!
Нека, нека си падат за облекчение на всички. Нека си дойдат до реалните стойности. Тези стойности, помним ги които бяха, отпреди някой да реши, че имотите му са станали "Европейски". Смит и Рикардо имат ли обяснение за този феномен?
сега ше видиш, като и при бойко продължи корубцията и шуробажанащината, просто окончателно ЕС ще спрат да ни пускат парички по фондовете и тогава, злоупотребите на едро ще намалеят и нема да могат да препират там пари от големите краждби. и тогава ше требва да продават, мама им
ЗА БОГА БРАТЯ НЕ КУПУВАЙТЕ.
Прав беше. Сега масово страдаме от затлъстяване.
имаш ли пари, купувай на ниска цена. защото парите са като птиците - кацат ту на твойто рамо, ту на рамото на съседа. старите софиянци казвали - парите отлитат като дим, имотът остава.
от горното струи мъдростта на вековете
Много -------- тия драскачи - Хаджи Димитър бил краен квартал.Хе хеееееее
Да не би "Хаджи Димитър" да е централен квартал? Горе пише не краен, а по-крайните квартали. Както и да е - цените там са паднали много повече от центъра. Ти сигурно си от "Хаджи Димитъэр". Много са -------- драскачи във форума
Има време за купуване.Почакай поне до Коледа.После новата година,ново начало-ослушай се!Докато не падне 60 % от това,което се искаше до скоро,не решавай да купуваш.Имай пред вид-в икономическа криза парите са по-ценни от имота.Ценни са за да се завърти оборота.После,след много време и имота се вдига.Но не веднага,а след години-поне най-малко три.
----------------- http://forum.imoti.net/read.php?6,216199,page=1
Анонимния е прав, че има още накъде да се свиват цените. Дали има обаче информация с колко % предлагането надвишана търсенето?
Падане на цените тепърва предстои в БГ...
Ок, цените ще паднат. Но пак ще са в евро и какво ще се случи, когато след 2-3 години въведем еврото на РЕАЛНАТА му стойност? защото всички знаем, колко е надценен лева в момента? Съотношението между заплатите и цените на имотите ще се окаже същото, както преди година и половина, когато бяха скъпи имотите.
Еврото ще се въведе най-рано в началото на мандата на следващото правителство, освен ако не претупаме механизмите. Поживем увидем.
Вярно пак цените ще са в евро, но има голямо значение дали става дума за 2000 или 200 ;) Даже с обезценяването на лева 2-3 пъти пак е по-ниско от 2000
Малко е елементарно да мерим лева на око, не мислиш ли? По този повод се сещам един виц: "Ами как стана, как стана, другарю следовател, разбираш ли, пия аз две-три малки в кухнята, па ми се прияде. Вземах ножа да си отрежа хляб, казах една бучица масло да си намажа, ама трепва ми ръката и бучката пада на балатума. За зла беда, жената точно тогава да вземе да влезне в кухнята, да настъпи мАсълцето и да се надене на ножа, и така 5-6 пъти".
Следните нива на подкрепа са стадартни -23.6% -38.2% -50.0% -61.8% Тоест цените ще се задържат около тези нива и ще ги пробиват надоло докато не срещнат сериозно подкрепа на някое от тях. По всичко личи че в момента медиите коментират нивото -23%. Има голяма вероятност то да бъде пробито. Така че очаквайте следващото. Успех
е*и му маата, сичко живо отиде на кръчма да пие
Е то си е време да го е.а
време си е, но некои като немат тази възможност и са завиждат
В Р.България няма ПАЗАР на недвижимости, има спекулативни упражнения на този "терен"...група от 10-12 големи спекуланти разиграват театрално някакво търсене или пък предлагане, пригласят им и други с в е т н а т и, като целта е не да се прави пазар ,а да се прецака "балъка"...
да се прецака балъкща за 25 години напред
Ще падат , то там стана като циганско гето в тая София . Някоя зараза ще ги хване
Яжте бахура, алчни търгаши!
аз не мога да разбера каква е ползата от тези брокери.Това са мошеници и тутманици ,на които мястото им е в затвора.Тези брокерски фирми трябва да бъдат закрити,защото за никаква работа брокерите дерат жестоко хората с тези свръхвисоки комисиони и бизнеса им не е нищо друго освен един голям рекет,част от сивата икономика в страната
Така е момчето ми,докато има "говеда" ще има и "касапи".
Цените на строителните обекти, завършени във варианта груб строеж варират от 130 до 250 евро, по цени на дребно /а строителите работят по цени на едро !/ Разликата е съществена, но тя идва от разбирането на понятията"груб строеж"и "вид на сградата". В най-евтиния случай се има предвид жилищна сграда на няколко етажа, разположена в очертанията на града, при която са извършени следните основни дейности - изкоп, изграждане на сградата на тухла до покрив, полагане на електрическа и ВиК-инсталации до ключ за първата и до тапа за втората, прозорци с обикновена масова дървена дограма, завършен покрив, замазка - външна и вътрешна по подовите части и стените стените , без шпакловка,без подови покрития. В този случай цените са от 130 до 200 евро на квадратен метър в зависимост от града и района, в който е разположена сградата.
"Нито може да се извади като статистика от нотариусите, първо, защото е все пак конфиденциална информация..."..........а защо е конфиденциална, или по-точно кого ползва, че е конфиденциална, някой човечец, който е събирал пари 10 години и след това финансовите възможности за заема са му стигнали за да си купи гарсониера в най-крайните квартали, или някой от богопомазаните, които с 2000 лв на месец (официална заплата) си е купил 5-стаен за 500 000лв и за него е много важно да не се знае много-много за бакиите му?Или може би най-добре ползва брокерите, които скриват цените на продадените имоти с цел допълнително да допринесат за продаването на следващите имоти на астрономически цени?Имаше време, когато мислех от щатите да си харесам и недвижим имот в Бг и да отида само за да го платя, опитах да се ориентирам от уеб саитове и...се отвратих.Продава се имот например в гр.ХХХ, но на коя улица е, дали е с южно изложение или северно,на кой етаж, 2 снимки не дават никаква представа за капиталовложение, за което трябва да броиш около стотина хиляди.Погледнете как е в страна, в която частната собственост е неприкосновена-мога да видя дори колко данъци се заплаща за имота, какви са продадените имоти(с ...още
адреси) около този имот и на каква цена, с каква квадратура са продадените имоти, брой на спалните им и дори брой на тоалетните им. В Градския съвет мога да проверя кога са правени ремонти на този имот, а в отдела за регистрация на имотите мога да проверя за всеки имот как е купен-с колко пари кеш и какъв заем, и от кого е купен(а не някой да продава имот и после да се окаже, че той не е собственик на имота). Ах, колко е сладко да си мутра в Бг И ВСЕКИ, АМА АБСОЛЮТНО ВСЕКИ ЗАКОН ДА ТИ ПАЗИ БАКИИТЕ И ДАЛАВЕРИТЕ!!!
Време беше да се нормализират цените. В смисъл да са си реални, я не както сега. :-)
bugari ne kupuvaite,4ekaite polako,lagano, cene ni su jos na dnu,sofia 350 e metar je realna cena. budete dobri vas crni iz bele crkve
от 2 години 4 агенции ми предлагат 150 000 евро за апартаментчето 70м2 на дъщерята до мола в зона б-5, последната оферта е от 4 август 2009/ нашенският пазар на недвижими имоти използва кризата за да може акулите да изкупят още жилища на ниска цена, но за стойностните покупки са съгласни и двойно да плащат, компенсирайки се с цените на земеделските цени, които у нас са невероятно ниски, а липсва законодателство за земята което да стимулира обработването и и третирането и като производствена мощност/ стига се до парадокс - държавата плаща мило и драго за чукари и от селски боклуци прави чокои, а земя в 2м льос, която може да изхрани 3 българии държи на 150-200лв/м - криминална история/ и продължава строителната истерия независимо че населението спада всяка година с град като враца/ после ще дойде времето на призраците и нероденият нашенски Мор ще каже: цървулите изядоха хората(по аналогия на овците)
Кога ще се повишат цените на имотите в България ? --- Ключовата дума е доверие. каквото и да прави ГЕРБ няма да може да върне доверието на българите - поне не в първия си мандат. Страхът, че ония ще дойдат ще спира всяка инициатива на хората. знаейки това - работата на ГЕРБ ще е не да увеличи инвестициите или богатството, а да увеличи събираемостта и силата на Държавата. Следващите години ще са подчинени на създаване на Държава, а не на Икономика ! --- http://vladimirproperty.com/component/option,com_hotproperty/task,view/id,574/Itemid,/
Прогнозата е обективна:2010г е година на купувача!Нормалната продажна цена при сегашната криза е себестойност +до 5% печалба!ПРи ипотечна продажба значително по ниски нива!Да му мислят алчните инвеститори и купувачи ,играли на пазара до 15.09. 2008 !